מחירי הדירות בישראל ירדו בשיעור של 0.9% ברבעון השני של שנת 2018 לעומת הרבעון הראשון של השנה והשלימו ירידת מחירים שנתית בשיעור של 0.3% (ביחס לרבעון המקביל אשתקד) - זאת לראשונה מזה למעלה מעשור. כך עולה מסקירה רבעונית שפרסם אתמול (שלישי) השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
את הסקירה החל לפרסם דנוס לאחר שהוחלט לבטל את מדד מחירי הדירות שנהג לפרסם השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, והיא מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה במשרד. כיום מפרסמת המדינה רק את מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שצפוי להתפרסם הערב.
במסגרת הסקירה הנוכחית נבדקו דירות חדשות ומיד שנייה בנות 4 חדרים בבנייה רוויה (לגובה), מתוך כ-3,000 עסקאות שדווחו לרשות המסים ב-16 ערים מרכזיות ברחבי הארץ. על פי הממצאים, ברבעון השני של השנה נצפתה ב-8 ערים מתוך 16 ירידה במחירי הדירות הממוצעים ביחס לרבעון הקודם. ב-7 ערים נצפתה עלייה ובעיר אחת לא היה שינוי (אשדוד).
באילו ערים ירדו המחירים והיכן טיפסו?
על פי הנתונים, ירידת המחירים הגבוהה ביותר ברבעון השני לעומת זה שלפניו נצפתה בעיר חיפה, שם צנחו מחירי הדירות ב-6% (אם כי ביחס ל-2017 מדובר בירידה בשיעור של 1%). מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד על 1.34 מיליון שקל.
בראשון לציון ירדו המחירים ברבעון השני ב-5% לעומת הרבעון הראשון לסכום של 1.87 מיליון שקל. לא נרשם שינוי ביחס לרבעון המקביל. בכפר סבא ירדו המחירים ב-4% לסכום של 1.9 מיליון שקל לעומת הרבעון הראשון של 2018. ביחס לרבעון המקביל מדובר בירידה גבוהה יותר של 5%.
עוד עולה מהנתונים כי בנתניה ובבאר שבע ירדו מחירי הדירות ברבעון השני של השנה בשיעור של 3% לסכומים של 1.77 מיליון שקל ו-1.070 מיליון שקל בהתאמה. בעוד במקרה של באר שבע מדובר בשיעור ירידה דומה ביחס לשנה שעברה - בנתניה דווקא נרשמה עליית מחירים ביחס לרבעון המקביל.
באילת ובאשקלון חלה ירידה של 2% במחירי הדירות לסכומים של 1.040 מיליון שקל ו-1.260 מיליון שקל בהתאמה. בעוד באשקלון לא חל שינוי ביחס לשנה שעברה, באילת מדובר בצניחה משמעותית של 8% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
ומה לגבי עליות מחירים? נראה כי העיר תל אביב ניתקה עצמה מהמגמה הכללית בשוק, כשהציגה עלייה רבעונית של כ-4% במחירי הדירות לעומת הרבעון הראשון של 2018; ומחירה הממוצע של דירת 4 חדרים שוב חצה בחדות את רף ה-3 מיליון שקלים וחזר לרמתו בשנה שעברה.
גם בהרצליה ובפתח תקווה נרשמה עליית מחירים בשיעור של 2% לסכומים של 2.29 מיליון שקל ו-1.73 מיליון שקל בהתאמה. ביחס לתקופה המקבילה ב-2017 מדובר דווקא בירידה של 2% בהרצליה; ובעלייה של 1% בפתח תקווה.
בחולון, ירושלים, רחובות ורמלה חלה עליית מחירים בשיעור של 1% במחירי דירות 4 חדרים ברבעון השני של השנה לעומת הרבעון שקדם לו. עליות מחירים נרשמו גם ביחס לשנה שעברה.
על רקע הדשדוש במחירים, מהנתונים עולה עוד כי ברבעון השני של 2018 אובחנה עלייה קלה נוספת בשיעור של כ-4% בכמות העסקאות; וכן עלייה של כ-9% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. לדברי דנוס, "נתונים אלה מצביעים על התעוררות קלה בשוק הדיור, עם זאת ניכרת תחילת מגמה של ירידת מחירים, כאשר אנו מצויים ברבעון שני ברציפות המצביע על כך - ולראשונה מזה למעלה מעשור שהסקירה מצביעה על ירידת מחירים שנתית, גם אם קטנה יחסית".
לדברי דנוס, "ניתן לייחס זאת לעובדה כי ברבעון השני של 2017 השוק היה בשיא רמת המחירים - מה שמעלה את ההסתברות לירידת מחירים גם בשוק מדשדש, אך ההסבר כי בכל זאת ניכרת תזוזת שוק למטה, גם אם קלה יחסית, נראה נכון יותר". דנוס מזכיר כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש יוני 2018 עמד על כ-5.22 מיליארד שקל - נתון גבוה בכ-7% יחסית לחודש יוני 2017.
אשר לתוכנית מחיר למשתכן והשפעתה על השוק, דנוס אומר כי היא משפיעה כרגע בעיקר על המדדים. "חשוב לזכור בהקשר זה כי רוב הציבור הישראלי אינו יכול לרכוש דירות במחיר למשתכן ולכן נכון יותר להוציא עסקאות אלה מכל סקירה או מדד; ובפרט כאשר נתוני מחיר למשתכן מעוותים את התוצאות והמגמה בגסות (על דירות בשוק החופשי משלמים יותר והמחירים ממשיכים לעלות). כך בהרצליה וגם בירושלים וברמלה".